リースバックと任意売却

リースバックとは？

リースバックとは、正式にはセル（売る）アンド　リース（借りる）バック（戻す）、つまり売却し借り戻すことを指さします。住み慣れた自宅を投資家などの第三者に売却し、そのまま賃貸して住み続けることができる、任意売却の方法の一つです。両親の介護や子供の学校の兼ね合いもあり引越しをしたくないなど住宅ローンが払えなくなっても引越しをできない・したくない方にとっては新所有者である買い手に家賃を支払いながら継続してご自宅を利用できる、大変有効な方法です。最近では通常の任意売却でもリースバックによる取引方法が増えております。

親子間売買とリースバック、買い戻し

住宅ローンが払えなくなっても自宅に住み続けたい方からのご相談の中には親子間売買についてのご相談があります。競売がすでに開始しており時間的な調整が難しい場合であったり、数年後には可能だけれども今は難しい（子供がまだ就職したばかりであるとか転職したばかりであるなど、住宅ローンを組むのが難しい）といった場合に第三者に買い戻しを条件に購入してもらい、リースバックをするという方法があります。この場合、購入者とご相談者様の信頼関係は大変重要です。このため、弊社では任意売却の経験のある投資家で信頼のできる方をご紹介させていただいたりもしております。また、ご本人の買い戻し以外にも買い戻しをできる親族を探すなどの方法もあります。

リースバックと買い戻し

住宅ローンが支払えなくなる理由は様々で、病気やケガなどで一時的に支払いが困窮しているなど、数年後には収入の回復が見込める場合、いったん売却して家賃を支払いながら住み続けた家を再び買い戻すということが可能な場合もあります。また、ご相談者様ご自身ではなく、同居している親族（特に子供）が住宅ローンを組むことが可能な状態になるまでに数年かかるといった場合、競売が開始されていて親子間売買には時間的な調整が難しい場合などは一度第三者に購入してもらい、数年後に買い戻しをするという方もいらっしゃいます。

リースバックの仕組みと買い戻し

リースバックは購入者が投資家であるため、一定期間賃貸で住み続け、後に買い戻すという交渉をすることができますが、通常の任意売却は購入者は居住の目的で購入するため買い戻しをすることはおろか、住み続けることもできません。

リースバックのメリット、デメリット

住み慣れた自宅に住み続けることができ、また、買い戻しもできるかもしれないというリースバックですが、良いことばかりではありません。リースバックのメリットとデメリットをしっかり理解していただくことが大切です。

メリット

引越しをせず、思い入れのある自宅に住み続けることができる

買主探しを公開して行わない（インターネット等に掲載しない）ため、売却の事実や売却の背景（経済状態など）を周りに知られる心配がない。

現金化までの期間が短く済む

引越しをしないで済むため、引越し費用がかからない。

将来的に買い戻しをすることが可能になる

デメリット

売値が相場より安くなり、かつ、賃借料が相場より高くなる可能性がある

家賃の支払いが発生する

買い戻しの際は売値より高くなる

オーバーローン状態（住宅ローンの残債より査定額が安い）では利用自体が難しくなる

リースバックと買い戻しで重要な事

リースバックは自宅を買い取って貰い、賃借をするわけですから買い手である投資家の信頼性が大変重要になってきます。途中で『家賃を上げる、払えないなら出ていけ』と言われたり、買い戻しをしようとした際に『他に高く買ってくれる人が現れたのでそちらに売ることにした』と言われたなどのトラブルも多くなっています。
また、リースバックの際、家賃はその買い取り額から算出されますが、その家賃が思った以上に高く生活がひっ迫するような額であれば買い戻しも難しくなってきますので、資金計画をきちんとたてることも大変重要です。